Uma dúvida muito comum de quem quer regularizar um imóvel por usucapião é o que fazer com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) atrasado. A resposta curta: a dívida não impede a usucapião, mas também não desaparece com ela.
A dívida de IPTU não impede a usucapião
A usucapião depende da posse: do tempo em que você está no imóvel agindo como dono. A lei não exige que os impostos estejam em dia para que a usucapião seja reconhecida. Por isso, um imóvel com IPTU atrasado pode ser regularizado por usucapião.
Quem responde pela dívida
O IPTU é uma dívida ligada ao próprio imóvel: ela acompanha o imóvel, não importa quem seja o dono. Além disso, a lei permite que a prefeitura cobre o imposto de quem tem a posse do imóvel como dono, e não só de quem está na matrícula.
Na prática, isso quer dizer que:
- o IPTU do período em que você está no imóvel pode ser cobrado de você, mesmo antes da usucapião;
- depois da usucapião, a dívida continua existindo e precisará ser resolvida com a prefeitura;
- dívidas muito antigas podem estar prescritas, ou seja, a prefeitura pode ter perdido o prazo para cobrá-las, em regra de 5 anos. Isso precisa ser conferido caso a caso.
O IPTU pago ajuda muito como prova
Do outro lado, os carnês de IPTU pagos por você estão entre as melhores provas de que você age como dono. Quem paga o imposto do imóvel ano após ano mostra, com documentos, que cuida dele como se fosse seu.
Por isso:
- guarde todos os carnês e comprovantes, mesmo os antigos;
- se o carnê está no nome do antigo dono, ele ainda vale como prova de que era você quem pagava;
- se possível, peça à prefeitura para atualizar o cadastro com o seu nome como responsável. Isso não transfere a propriedade, mas reforça a prova da posse.
E se eu nunca paguei o IPTU?
Não pagar o IPTU não impede a usucapião, porque a posse pode ser provada por outros meios: contas de luz e água, reformas, testemunhas. Mas a prova fica mais fraca. E a dívida acumulada pode ser cobrada.
O que fazer na prática
- Tire o extrato de débitos do imóvel na prefeitura, para saber o valor e de quais anos é a dívida.
- Veja se parte da dívida está prescrita.
- Avalie um parcelamento. Muitas prefeituras oferecem programas de parcelamento e de desconto em multas e juros.
- Siga com a usucapião em paralelo. Não é preciso esperar quitar tudo para começar.
- Guarde os comprovantes dos pagamentos que você fizer: eles também entram como prova da posse.
Um cuidado
Na hora de vender ou financiar o imóvel depois da regularização, o comprador e o banco vão pedir a certidão negativa de débitos do imóvel. Por isso, resolver o IPTU atrasado costuma ser necessário de qualquer forma, cedo ou tarde.
Em resumo
- A dívida de IPTU não impede a usucapião.
- Ela acompanha o imóvel e pode ser cobrada de quem tem a posse.
- O IPTU pago é uma das melhores provas da posse.
- Vale regularizar a dívida em paralelo, conferindo o que está prescrito.
Este artigo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.