A usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel que você ocupa como se fosse seu, por muitos anos, sem interrupção e sem que ninguém tenha se oposto. Ao final, o imóvel é registrado em seu nome no Registro de Imóveis, com uma matrícula que permite vender, financiar, deixar de herança e dar como garantia.
Ela pode ser feita no cartório ou na Justiça. Antes de escolher, porém, é preciso confirmar que a usucapião é mesmo o caminho certo: em muitos casos, o imóvel pode ser regularizado de forma mais simples, com a escritura do antigo dono, a adjudicação compulsória ou o inventário.
Os requisitos
Toda usucapião exige, ao mesmo tempo:
- Posse com intenção de dono. Você cuida do imóvel como se fosse seu: mora, constrói, reforma, paga as contas, aluga para outra pessoa.
- Posse contínua. Sem interrupção durante todo o prazo.
- Posse mansa e pacífica. Ninguém com direito sobre o imóvel se opôs a ela, por exemplo com uma ação na Justiça.
- O tempo exigido pela lei, que muda conforme a modalidade.
- Um imóvel que pode ser usucapido. Imóveis públicos, da União, do estado ou do município, não podem, nem mesmo os terrenos de marinha.
O tempo de quem estava no imóvel antes de você pode ser somado ao seu, quando você continuou a posse dele, por herança ou por compra.
As modalidades e os prazos
| Modalidade | Prazo | Principais exigências |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos | Não exige documento nem boa-fé |
| Extraordinária com moradia ou obra | 10 anos | Você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos |
| Ordinária | 10 anos | Documento de compra (justo título) e boa-fé |
| Ordinária reduzida | 5 anos | Comprou com registro que depois foi cancelado, e mora ou investiu no imóvel |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², usado para morar, e você não tem outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² que você dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, e você não tem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, que você tornou produtiva com o seu trabalho e onde mora, e você não tem outro imóvel |
A modalidade certa é a que se encaixa nas provas que você tem. Às vezes mais de uma se aplica, e escolhe-se a de prazo e prova mais seguros.
O que não conta como posse
- Morar com permissão do dono: imóvel emprestado, cedido ou de favor. Quem mora “até o dono pedir de volta” não tem posse de dono.
- Morar de aluguel, pagando a quem é dono ou representa o dono.
- Mera tolerância, como o vizinho que deixa usar uma parte do terreno.
- Posse em disputa: se o dono foi à Justiça para retomar o imóvel durante o prazo, a posse deixa de ser pacífica.
Uma situação comum: um acordo de separação dizendo que um dos dois “fica morando até vender”. Nesse caso, quem ficou mora com permissão, e esse tempo não serve para a usucapião comum.
Cartório ou Justiça
| No cartório (extrajudicial) | Na Justiça (judicial) | |
|---|---|---|
| Quando cabe | Quando ninguém se opõe | Sempre; e é o caminho quando há oposição |
| Tempo | Costuma ser mais rápido | Costuma ser mais lento |
| Custo | Taxas do tabelionato e do registro, tabeladas pelo Tribunal de Justiça | Custas do processo; quem não pode pagar pode pedir gratuidade |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
| Se alguém se opuser | O cartório tenta o acordo; sem acordo, o caso vai para a Justiça | O juiz decide |
Na prática, o cartório é a primeira opção quando as provas são boas e não há conflito com o antigo dono, os herdeiros dele ou os vizinhos.
Passo a passo no cartório
- Análise do imóvel. Certidão da matrícula (ou certidão de que o imóvel não tem matrícula), situação na prefeitura e documentos da posse. É aqui que se confirma se a usucapião é o melhor caminho e qual modalidade se aplica.
- Planta e memorial descritivo. Feitos por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico), com a anotação de responsabilidade técnica. Mostram a área exata e os vizinhos de cada lado.
- Ata notarial. É um documento feito pelo tabelião, em que ele registra oficialmente os fatos da posse: há quanto tempo, de que forma, com quais documentos e com a declaração de testemunhas.
- Pedido no Registro de Imóveis da região do imóvel, feito pelo advogado, com a ata, a planta, o memorial, as certidões e as provas.
- Notificações. O cartório avisa quem está na matrícula, os vizinhos de divisa e a União, o estado e o município. Quem é notificado e fica em silêncio é considerado de acordo.
- Edital. É publicado um aviso para que outros interessados possam se manifestar.
- Registro. Cumpridas as exigências e sem oposição, o imóvel é registrado em seu nome.
As provas da posse
Quanto mais antigas e variadas as provas, melhor. As mais usadas são:
- Contas de água, luz, telefone ou internet em seu nome, no endereço do imóvel, ao longo dos anos;
- Carnês de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pagos, mesmo que no nome do antigo dono;
- Contrato, recibo ou declaração de compra ou cessão, mesmo sem registro;
- Notas fiscais de material de construção e fotos da obra;
- Fotos antigas do imóvel e da família nele;
- Testemunhas, principalmente vizinhos antigos;
- correspondências, matrícula escolar dos filhos e cadastros em postos de saúde com o endereço.
Custos e tempo
Os custos principais são as taxas do tabelionato e do Registro de Imóveis, fixadas em tabela do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro; a planta e o memorial do profissional técnico; as certidões; e os honorários do advogado. Em regra, não há ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), porque a usucapião não é uma compra: a propriedade nasce da posse.
O tempo depende da qualidade das provas, do cartório e das notificações, e nenhum advogado sério garante prazo. Desconfie de quem promete a usucapião “em poucos meses”: no cartório, o mais comum é algo entre alguns meses e mais de um ano; na Justiça, mais.
Erros comuns
- Achar que o IPTU no seu nome prova que o imóvel é seu. Não prova. O dono é quem está na matrícula.
- Escolher a usucapião quando o caso é outro. Se o imóvel está no nome de um parente falecido e você é herdeiro, o caminho costuma ser o inventário, e o cartório pode recusar a usucapião usada para fugir dele. Se você comprou e pagou, pode bastar a adjudicação compulsória.
- Contar o tempo em que morou com permissão. Esse tempo não serve.
- Imóvel em área pública, como terrenos de marinha e áreas da prefeitura, que não podem ser usucapidos e pedem outros caminhos.
- Jogar fora as provas antigas. Contas, recibos e notas de obra são o que comprova os anos de posse.
Perguntas frequentes
Posso somar o tempo em que meus pais moraram no imóvel?
Sim. Quem continua a posse de outra pessoa, por herança ou por compra, pode somar o tempo dela ao seu, desde que as posses sejam do mesmo tipo e não tenham sido interrompidas.
No cartório, testemunha vale como prova?
Vale. Declarações de vizinhos antigos e de outras pessoas que conhecem a sua posse podem entrar na ata notarial, junto com os documentos.
O imóvel é alugado para outra pessoa. Ainda posso pedir?
Pode ser possível. Quem aluga o imóvel a terceiros age como dono, e isso pode contar como posse. O que não conta é o contrário. Quem mora de aluguel não pode pedir usucapião do imóvel que aluga.
O cartório pode se recusar a fazer?
A usucapião em cartório é prevista em lei e regulamentada pelo CNJ. O cartório confere os requisitos e pode fazer exigências, mas não escolhe deixar de fazer. Se algum interessado se opuser e não houver acordo, o caso vai para a Justiça.
Paguei IPTU por anos no nome do antigo dono. Isso conta?
Conta como prova de que você cuidava do imóvel como se fosse seu. Só que o IPTU, sozinho, não transfere a propriedade nem substitui a usucapião.
Fontes
- Constituição Federal, arts. 183 e 191
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
- Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ (Provimento 149/2023), regras da usucapião em cartório
- Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio de Janeiro, parte extrajudicial
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.