Comprar um imóvel com contrato de gaveta, promessa de compra e venda ou recibo, pagar tudo e nunca receber a escritura é uma situação muito comum. Às vezes o vendedor sumiu, mudou de cidade, faleceu ou simplesmente não quer ir ao cartório. A adjudicação compulsória é o caminho para resolver isso: o cartório ou o juiz transfere o imóvel para o seu nome no lugar do vendedor.
Se você ainda tem dúvida sobre o que é matrícula, escritura e registro, comece pelo guia Primeiros passos na regularização.
Quando cabe
São necessários quatro elementos:
- Um contrato de compra. Pode ser uma promessa de compra e venda (o contrato em que o vendedor se compromete a passar a escritura depois), um contrato particular ou um contrato de cessão, quando você comprou de alguém que também só tinha contrato. O contrato não pode ter cláusula de arrependimento, aquela que permite a uma das partes desistir do negócio.
- O preço pago por inteiro. É preciso provar o pagamento com recibos, comprovantes de transferência, declarações ou outros meios.
- A recusa ou a ausência do vendedor. Ele não passou a escritura, mesmo depois de avisado.
- Um imóvel com matrícula em nome do vendedor, ou de alguém de quem o vendedor comprou, numa sequência de contratos que dê para reconstruir.
O contrato não precisa ter sido registrado no cartório. A lei e o STJ (Superior Tribunal de Justiça) dispensam esse registro.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
Os dois caminhos levam à escritura e ao registro, mas servem para situações diferentes:
| Situação | Caminho mais comum |
|---|---|
| Você tem o contrato, pagou tudo e consegue ligar o seu contrato ao dono que está na matrícula | Adjudicação compulsória |
| Os contratos se perderam, a sequência de vendedores não fecha ou o vendedor nunca foi dono no papel | Usucapião |
| Você tem o contrato e também mora no imóvel há muitos anos | Os dois podem servir, e a análise mostra qual é mais simples e barato |
No cartório
Desde 2022, a adjudicação compulsória também pode ser feita direto no cartório, sem processo na Justiça, no Registro de Imóveis da cidade onde está o imóvel. É obrigatório estar acompanhado de advogado.
O procedimento envolve:
- A análise da matrícula e de todos os contratos, para montar a sequência do dono que está no papel até você.
- A notificação do vendedor, ou dos herdeiros dele, feita pelo cartório. Ele tem 15 dias para passar a escritura ou apresentar uma objeção. Se não for encontrado, a notificação é feita por edital, um aviso publicado oficialmente.
- A ata notarial, um documento em que o tabelião, no cartório de notas, registra os fatos: qual é o imóvel, quem comprou, a prova do pagamento e a falta da escritura.
- As certidões dos distribuidores, que mostram que não existe processo na Justiça discutindo o contrato.
- O pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) à prefeitura.
- O registro: se tudo estiver em ordem, o oficial registra o imóvel no seu nome.
Se o vendedor apresentar uma objeção com fundamento e não houver acordo, o caso segue para a Justiça.
Na Justiça
A ação de adjudicação compulsória continua existindo e é o caminho quando o vendedor contesta o pedido ou quando há alguma questão que o cartório não pode resolver. Ao final, a sentença do juiz substitui a escritura e é levada ao Registro de Imóveis.
Situações comuns
- O vendedor faleceu. O pedido é feito contra o espólio, que é o conjunto de bens deixado por ele, ou contra os herdeiros. Não é preciso esperar o inventário terminar.
- Você comprou de quem só tinha contrato. Dá para fazer, desde que todos os contratos da sequência existam e liguem você ao dono que está na matrícula.
- A empresa ou a loteadora fechou. É muito comum em loteamentos antigos e também tem solução.
- O vendedor sumiu. O cartório faz a notificação por edital.
- Faltam alguns comprovantes de pagamento. Outras provas podem ser usadas. Isso precisa ser analisado caso a caso.
O que separar
- O contrato, a promessa ou o recibo, e todos os contratos anteriores, se você comprou de quem só tinha contrato.
- Os comprovantes de pagamento.
- A certidão da matrícula do imóvel atualizada.
- Seus documentos pessoais e, se for casado, os do cônjuge.
- Se souber, o endereço ou a certidão de óbito do vendedor.
Perguntas frequentes
Meu contrato nunca foi registrado no cartório. Ainda posso pedir?
Pode. A lei e a jurisprudência dispensam o registro anterior do contrato. O que importa é provar a compra, o pagamento e a recusa ou a ausência do vendedor.
O contrato não tem firma reconhecida. Ele serve?
Pode servir. A falta de firma reconhecida não impede o pedido por si só, mas o cartório ou o juiz podem pedir outras provas de que o contrato é verdadeiro, como recibos, comprovantes e testemunhas.
Ainda não terminei de pagar. Posso pedir?
Ainda não. A adjudicação compulsória exige que o preço tenha sido pago por inteiro. Se há uma divergência sobre o saldo, isso precisa ser resolvido antes.
Preciso pagar o ITBI?
Sim. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura na transferência e precisa ser pago para o registro, como em qualquer compra.
O vendedor pode se recusar?
Ele é avisado pelo cartório e pode apresentar uma objeção. Se a objeção tiver fundamento e não houver acordo, o caso segue para a Justiça. Se ele ficar em silêncio, o procedimento continua.
Fontes
- Código Civil, arts. 1.417 e 1.418 (direito do promitente comprador)
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022
- Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ (Provimento 149/2023), com as regras do Provimento 150/2023 sobre a adjudicação compulsória em cartório
- Superior Tribunal de Justiça (STJ), Súmula 239
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
- Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio de Janeiro, parte extrajudicial
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.