Antes de escolher um caminho para regularizar o seu imóvel, vale entender três palavras que aparecem em toda conversa sobre o assunto. Com elas, fica bem mais fácil saber em que ponto você está e o que falta.
Matrícula, escritura e registro
Matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. É uma ficha no Registro de Imóveis, o cartório que cuida dos imóveis de cada região, que diz onde fica o imóvel, o tamanho, os limites e a história dele: quem foram os donos, se houve venda, herança, financiamento ou dívida.
Escritura é o documento feito no tabelionato de notas, outro tipo de cartório, em que comprador e vendedor formalizam a venda (ou a doação, a divisão etc.) diante do tabelião, que confere os documentos. Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública.
Registro é o ato de levar a escritura ao Registro de Imóveis para que ela seja anotada na matrícula. Só depois do registro você passa a ser o dono. Por isso se diz: “quem não registra não é dono”.
Resumindo: a escritura formaliza o negócio; o registro na matrícula transfere a propriedade.
E o contrato de gaveta?
Contrato de gaveta é o nome popular do contrato particular de compra e venda, feito entre as partes, sem escritura e sem registro. Ele vale entre quem assinou: prova que houve a compra e que o preço foi pago. Mas ele não transfere a propriedade. Para o cartório, o imóvel continua sendo do vendedor.
Os riscos de ficar só com o contrato:
- o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor;
- se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele;
- você não consegue vender com financiamento nem dar o imóvel como garantia;
- o vendedor pode, de má-fé, vender de novo para outra pessoa.
A boa notícia: o contrato é uma prova importante e abre caminhos para a regularização.
Prefeitura não é cartório
Muita gente acha que, se o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) está no seu nome, o imóvel é seu. Não é assim. O cadastro da prefeitura serve para cobrar o imposto, e a prefeitura costuma aceitar mudar o nome sem exigir escritura. O IPTU ajuda a provar que você cuida do imóvel, mas quem decide quem é o dono é a matrícula.
Como tirar a certidão da matrícula
A certidão de matrícula é a cópia oficial da matrícula. É o primeiro documento de qualquer regularização. Você pode pedir:
- no Registro de Imóveis responsável pela região do imóvel;
- ou pela internet, no portal oficial dos cartórios de Registro de Imóveis.
Peça a certidão de inteiro teor, que traz toda a história do imóvel, e, se possível, a certidão de ônus reais, que mostra se existe alguma dívida ou restrição sobre ele.
Como ler a matrícula
- No começo, está a descrição do imóvel: endereço, área e medidas, e quem são os vizinhos de divisa.
- Depois, vêm os atos, numerados em ordem. Os que começam com R são registros, que mudam o dono ou criam direitos (venda, doação, herança, hipoteca). Os que começam com AV são averbações, que anotam mudanças e detalhes (uma construção, um casamento, a troca do nome da rua).
- O dono atual é quem aparece no último registro de transferência, como uma venda ou uma partilha de herança.
- Fique atento a palavras como hipoteca (o imóvel garante um empréstimo), penhora (o imóvel foi reservado para pagar uma dívida na Justiça) e indisponibilidade (o dono está proibido de vender por ordem de um juiz).
Imóvel sem matrícula
Às vezes o imóvel não tem matrícula própria. Isso pode acontecer porque ele está registrado no sistema antigo, chamado transcrição, usado antes de 1976; porque faz parte de uma área maior que nunca foi dividida; ou porque nunca foi registrado. Cada situação tem a sua solução, e a análise do imóvel descobre qual é a sua.
Qual caminho para cada situação
| A sua situação | O caminho mais comum |
|---|---|
| Comprei com contrato e o vendedor colabora | Escritura de compra e venda e registro |
| Comprei e paguei, mas o vendedor sumiu, se recusa ou faleceu | Adjudicação compulsória: o cartório ou o juiz transfere o imóvel no lugar do vendedor |
| Moro como dono há muitos anos e não tenho documento | Usucapião, no cartório ou na Justiça |
| O imóvel está no nome de quem faleceu | Inventário, no cartório ou na Justiça |
| Várias casas ou vários donos no mesmo terreno | Divisão, desmembramento ou direito de laje |
| A casa não aparece na matrícula | Averbação de construção |
| A medida da matrícula está errada | Retificação de área |
Muitas vezes o caso combina mais de uma situação, e a ordem dos passos faz diferença no custo. Escolher o caminho errado pode significar pagar taxas e impostos à toa.
O que separar antes de começar
- Contrato, recibos e comprovantes de pagamento, se houver;
- Certidão da matrícula, se você já tiver;
- Carnês de IPTU e contas de água e luz antigas;
- Documentos dos antigos donos que você tiver, como certidão de óbito, se alguém faleceu;
- Fotos antigas do imóvel e das obras.
Perguntas frequentes
Meu contrato tem firma reconhecida em cartório. Isso não é a escritura?
Não. Reconhecer firma só confirma que as assinaturas são verdadeiras. A escritura é outro documento, feito pelo tabelião, e mesmo ela ainda precisa ser registrada na matrícula para o imóvel passar a ser seu.
O IPTU está no meu nome. Já sou o dono?
Não. O IPTU é um cadastro da prefeitura para cobrar o imposto. O dono é quem aparece na matrícula do Registro de Imóveis.
Como descubro em qual cartório o meu imóvel está registrado?
Cada região da cidade pertence a um Registro de Imóveis. A prefeitura, o próprio cartório ou o portal oficial dos registradores na internet informam qual é o cartório responsável pelo seu endereço.
O imóvel não tem matrícula. Ele é irregular?
Não necessariamente. Imóveis antigos podem estar registrados num sistema antigo, chamado transcrição, ou fazer parte de uma área maior que nunca foi dividida. A análise do imóvel descobre qual é a situação.
Fontes
- Código Civil, arts. 108, 1.227 e 1.245
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)
- Lei 14.382/2022 (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos)
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.