Quando um imóvel pertence a várias pessoas ao mesmo tempo, a lei chama isso de condomínio. Não tem nada a ver com prédio: é a situação de dois irmãos que herdaram um terreno, de um casal de amigos que compraram juntos ou de primos que ficaram com a casa da avó. Cada um é dono de uma fração, como metade ou um terço, mas ninguém é dono de um pedaço específico.
Isso costuma gerar problemas: ninguém consegue vender, financiar ou construir sem a assinatura de todos, e as brigas sobre quem usa e quem paga as contas são frequentes. A lei garante que ninguém é obrigado a continuar dono junto com os outros: qualquer um pode pedir o fim do condomínio a qualquer momento.
Os caminhos
| Situação | Caminho |
|---|---|
| Os donos estão de acordo e o terreno pode ser dividido | Divisão amigável, no cartório |
| Os donos estão de acordo, mas o imóvel não pode ser dividido | Venda a um dos donos ou a terceiros, por escritura |
| Não há acordo e o terreno pode ser dividido | Ação de divisão, na Justiça |
| Não há acordo e o imóvel não pode ser dividido | Ação de extinção de condomínio, com venda judicial |
| Uma casa foi construída em cima da outra | Direito de laje, que registra a casa de cima como um imóvel próprio |
A divisão amigável
Quando todos estão de acordo, a divisão pode ser feita no cartório, sem processo na Justiça. Cada um deixa de ter uma fração do todo e passa a ser dono sozinho de um pedaço, com a sua própria matrícula, a ficha do imóvel no Registro de Imóveis.
O caminho costuma ser este:
- Conferir a matrícula e as regras da prefeitura para aquele terreno.
- Fazer o projeto de divisão, com planta e memorial descritivo (o texto técnico com as medidas e os limites de cada parte), feito por um engenheiro ou arquiteto.
- Aprovar o desmembramento na prefeitura. O guia de desmembramento explica essa etapa. Dividir um terreno em lotes depende de autorização municipal, e cada lote precisa respeitar o tamanho mínimo e a frente mínima previstos na lei da cidade. Esse costuma ser o ponto mais difícil.
- Lavrar a escritura pública de divisão no tabelionato de notas, assinada por todos os donos e, se casados, pelos cônjuges.
- Pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se alguém ficar com uma parte maior do que a fração que tinha.
- Registrar a divisão no Registro de Imóveis, que abre uma matrícula para cada parte.
Se a prefeitura não permite dividir o terreno, por exemplo porque os lotes ficariam pequenos demais, a divisão física não é possível, e os caminhos passam a ser a venda ou outra solução, como o direito de laje ou a criação de um condomínio de casas, com cada casa como unidade própria.
Quando não há acordo
Ação de divisão
Se o terreno pode ser dividido, mas os donos não se entendem, qualquer um deles pode pedir a divisão na Justiça. Um perito, nomeado pelo juiz, mede o terreno e propõe como dividir, respeitando a fração de cada um.
Ação de extinção de condomínio
Se o imóvel não pode ser dividido, como uma casa só num terreno pequeno, a solução é vender e dividir o dinheiro. Sem acordo, a venda é feita pela Justiça, em leilão judicial. Os próprios donos têm preferência para comprar, pelo mesmo preço oferecido por um terceiro.
O leilão pode acontecer por um valor abaixo do de mercado. Por isso, mesmo com o processo em andamento, um acordo de venda costuma ser melhor para todos.
A casa construída em cima: o direito de laje
É muito comum a família construir uma casa em cima da outra: os pais no térreo, um filho no andar de cima, com entrada independente. O direito de laje permite registrar a construção de cima como um imóvel próprio, com matrícula própria, sem dividir o terreno.
Para isso, a casa de cima precisa ser uma unidade independente, com acesso próprio, e a construção precisa estar regularizada na prefeitura. O dono do térreo continua dono do terreno e da casa de baixo.
Antes de dividir: o terreno precisa estar em ordem
Para dividir, todos os donos precisam estar no papel. Se o imóvel ainda está no nome de quem faleceu, o primeiro passo é o inventário. Se as casas não aparecem na matrícula, é preciso fazer a averbação de construção. E, se a medida do terreno está errada, a retificação de área costuma vir antes da divisão.
O guia Primeiros passos na regularização ajuda a entender por onde começar.
Perguntas frequentes
Um irmão mora sozinho no imóvel que é de todos. Ele precisa pagar alguma coisa aos outros?
Pode precisar. Quando um dos donos usa o imóvel sozinho, os outros podem cobrar um valor pelo uso da parte deles, parecido com um aluguel, normalmente a partir do momento em que pedem isso formalmente.
Quero vender a minha parte para alguém de fora. Posso?
Pode, mas, se o imóvel não puder ser dividido, os outros donos têm preferência. Eles precisam ser avisados e podem comprar a sua parte pelo mesmo preço e nas mesmas condições.
O imóvel ainda está no nome dos meus pais, que faleceram. Dá para dividir entre os irmãos?
Primeiro é preciso fazer o inventário, que coloca o imóvel no nome dos herdeiros. A divisão pode ser feita depois, ou já na própria partilha do inventário, se todos estiverem de acordo e a prefeitura permitir.
Se o imóvel for vendido na Justiça, eu perco dinheiro?
Há esse risco, porque a venda judicial pode acontecer por um valor abaixo do mercado. Por isso, sempre que possível, vale buscar um acordo, mesmo depois de o processo começar.
Na divisão, um ficou com uma parte maior. Tem imposto?
Pode ter. Se alguém recebe mais do que a fração que tinha, a diferença é tratada como uma compra e pode haver cobrança de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) sobre ela.
Fontes
- Código Civil, arts. 504, 1.314 a 1.326 (condomínio) e 1.510-A a 1.510-E (direito de laje)
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 569 a 598 (ação de divisão) e 730 (venda judicial)
- Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano)
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)
- Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio de Janeiro, parte extrajudicial
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.