O mesmo terreno pode precisar ser dividido ou juntado no papel:
- Desmembramento é a divisão de um terreno em lotes menores, cada um com a sua própria matrícula, a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. É o caminho quando o dono quer vender uma parte, separar a casa dos fundos ou deixar um lote para cada filho.
- Unificação, também chamada de remembramento ou fusão, é o contrário: juntar lotes vizinhos do mesmo dono numa matrícula só, por exemplo para construir uma casa maior ou um comércio.
Em algumas prefeituras, o desmembramento simples recebe o nome de desdobro.
Desmembramento ou loteamento?
A lei separa duas formas de dividir um terreno:
- Desmembramento: os lotes novos aproveitam as ruas que já existem. É o caso mais comum, como dividir um terreno de esquina em dois.
- Loteamento: a divisão exige abrir ruas novas ou ampliar as que existem. É um procedimento bem mais complexo, com obras de infraestrutura, e não é tratado neste guia.
O tamanho mínimo do lote
Cada lote resultante precisa respeitar o tamanho mínimo e a frente mínima, que é a largura do lote voltada para a rua. A lei federal fixa, em regra, 125 m² e 5 metros de frente, mas a lei de cada cidade pode exigir mais, e normalmente exige, conforme o bairro e a zona.
Por isso, antes de qualquer planta, é preciso conferir na prefeitura o que vale para o seu terreno. Muitas vezes, é isso que define se o desmembramento é possível.
Como funciona o desmembramento
- Conferir a matrícula, para saber em nome de quem está o terreno e se a medida está correta. Se a descrição estiver errada, a retificação de área costuma vir antes.
- Fazer o projeto: um engenheiro ou arquiteto prepara a planta e o memorial descritivo de cada lote, o texto técnico com as medidas e os limites.
- Aprovar na prefeitura: o projeto é analisado, e a prefeitura emite a aprovação do desmembramento, conforme as regras da cidade.
- Registrar no cartório: o Registro de Imóveis confere os documentos e abre uma matrícula para cada lote. Conforme o tamanho e o tipo do desmembramento, o cartório pode pedir os documentos completos previstos na lei de parcelamento do solo, ou aceitar um procedimento mais simples, conforme as normas do estado.
Se no terreno já existem casas, vale fazer a averbação de construção antes ou junto, para que cada matrícula nova já mostre a casa que está naquele lote.
Quando o terreno tem vários donos
Se o terreno pertence a várias pessoas e a ideia é que cada uma fique com um lote, o desmembramento vem acompanhado de uma divisão entre os donos, feita por escritura. Veja o guia Divisão amigável e extinção de condomínio.
Como funciona a unificação
A unificação exige que:
- os lotes sejam vizinhos, isto é, façam divisa entre si;
- todos estejam no nome do mesmo dono, ou dos mesmos donos com as mesmas frações;
- a prefeitura aprove a unificação, quando a lei da cidade exigir.
O pedido é feito no Registro de Imóveis, com a planta e o memorial descritivo do terreno unificado. O cartório encerra as matrículas antigas e abre uma matrícula nova para o terreno inteiro.
No imóvel rural
No campo, a regra é outra. Um imóvel rural não pode ser dividido em partes menores que a FMP (Fração Mínima de Parcelamento), um tamanho mínimo definido pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) para cada município. O desmembramento rural também depende do georreferenciamento e dos cadastros do imóvel. Veja o guia Imóvel rural: CAR, CCIR e georreferenciamento.
Perguntas frequentes
Posso vender um pedaço do meu terreno sem desmembrar?
No papel, não como um lote separado. Sem o desmembramento, o comprador recebe só uma fração do terreno inteiro, como 30%, e não um pedaço com medidas próprias. Isso cria um condomínio entre vocês, que costuma gerar problemas depois.
Meu terreno é menor do que o dobro do tamanho mínimo. Dá para dividir?
Em regra, não, porque cada lote novo precisa respeitar o tamanho mínimo. Em alguns casos, a construção de uma casa em cima da outra pode ser regularizada pelo direito de laje, sem dividir o terreno.
Os lotes que quero juntar têm donos diferentes. Posso unificar?
Não diretamente. A unificação exige que todos os lotes sejam do mesmo dono, ou dos mesmos donos nas mesmas frações. Antes, é preciso que um compre o lote do outro, ou que os dois passem a ser donos juntos de todos.
Desmembrar o terreno gera imposto?
Quando o dono continua o mesmo, o desmembramento em si não gera ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), porque não há transferência. Há as taxas da prefeitura e os emolumentos, que são as taxas do cartório.
Fontes
- Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano), arts. 2º, 4º, 10, 11 e 18
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 233 a 235
- Lei 5.868/1972 (fração mínima de parcelamento do imóvel rural), art. 8º
- Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ (Provimento 149/2023)
- Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio de Janeiro, parte extrajudicial
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.