A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis: ela diz quem é o dono e o que existe no terreno. A averbação de construção é a anotação, nessa ficha, de que ali existe uma casa, com a sua área construída.
Quando a casa nunca foi averbada, para o cartório o terreno está vazio. Isso parece um detalhe, mas costuma aparecer na pior hora:
- o banco não financia a compra, ou avalia o imóvel só pelo terreno;
- a casa vale menos numa venda;
- o inventário e a partilha ficam mais complicados;
- não é possível registrar a divisão de várias casas no mesmo terreno.
O mesmo vale para ampliações: se você aumentou a casa, construiu um segundo andar ou uma casa nos fundos, a área nova também precisa ser averbada.
Antes de tudo: o terreno precisa estar em ordem
A averbação é feita na matrícula do terreno, a pedido do dono que está no papel. Se o terreno ainda está no nome de outra pessoa, como o antigo vendedor ou um parente que faleceu, é preciso resolver isso primeiro. O guia Primeiros passos na regularização mostra qual caminho serve para cada situação. Na usucapião, a construção pode ser incluída no mesmo procedimento.
Os três documentos principais
1. O documento da prefeitura
A prefeitura precisa reconhecer que a construção existe e está regular. O documento mais conhecido é o habite-se, que diz que a obra está pronta e em condições de ser usada. Conforme o município, ele pode ter outro nome, como certidão de construção ou aceite de obra.
Se a casa foi construída sem projeto aprovado, o primeiro passo é a legalização da obra existente na prefeitura, com plantas feitas por um engenheiro ou arquiteto. As regras, as exigências e as taxas variam de cidade para cidade.
2. A regularização na Receita Federal
Toda obra de construção civil gera contribuições para a Previdência, calculadas sobre a mão de obra usada na construção. Para averbar, é preciso mostrar que a obra está regular na Receita Federal, o que é feito por meio:
- do CNO (Cadastro Nacional de Obras), em que a obra é inscrita;
- do SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), em que se declara a área e as características da construção;
- e, ao final, da CND (Certidão Negativa de Débitos) da obra.
Em algumas situações o custo é reduzido ou zerado:
- a lei dispensa as contribuições para a casa simples, de uso próprio, construída sem empregados contratados, dentro dos limites de área definidos pela Receita;
- em obras antigas, as contribuições podem estar extintas pelo tempo, desde que haja prova da data em que a obra terminou, como um carnê antigo de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) que já mostre a casa.
3. O pedido no Registro de Imóveis
Com os documentos da prefeitura e da Receita, o pedido de averbação é feito no Registro de Imóveis, junto com a certidão da matrícula. Alguns cartórios também pedem a planta ou a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documentos que mostram qual engenheiro ou arquiteto é responsável pelo projeto. Há o pagamento dos emolumentos, que são as taxas do cartório.
Quando o habite-se é dispensado
Desde 2019, a lei dispensa o habite-se para averbar a casa que cumpre todas estas condições:
- é uma casa residencial urbana, de uma única família;
- tem um só pavimento, isto é, não tem andar de cima;
- foi terminada há mais de 5 anos;
- fica numa área ocupada principalmente por população de baixa renda.
A dispensa vale também quando a averbação é necessária para um financiamento da casa própria. Na prática, muitas prefeituras emitem uma certidão confirmando essas condições, e as exigências variam de cidade para cidade.
Quando a medida do terreno também está errada
Às vezes, além da casa que não aparece, a área ou os limites do terreno na matrícula não batem com a realidade. Nesse caso, a correção é feita por outro procedimento, a retificação de área.
Se no mesmo terreno existem várias casas, de famílias diferentes, veja o guia Divisão amigável e extinção de condomínio.
Passo a passo resumido
- Confira a matrícula: em nome de quem está o terreno e o que já está averbado.
- Regularize a obra na prefeitura: habite-se, certidão de construção ou legalização da obra existente.
- Regularize a obra na Receita Federal: CNO, SERO e CND da obra.
- Peça a averbação no Registro de Imóveis.
- Tire a nova certidão da matrícula, que já mostra a casa.
Perguntas frequentes
A prefeitura já cobra o IPTU da casa. Isso não basta?
Não. O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) mostra que a prefeitura sabe que a casa existe, mas o cadastro da prefeitura não é a matrícula. Para o cartório, a casa só existe depois da averbação.
Construí sem projeto aprovado. Dá para averbar?
Em muitos casos, sim. Primeiro é preciso regularizar a obra na prefeitura, o que costuma ser chamado de legalização de obra existente, conforme as regras do município. Pode haver exigências de ajuste e o pagamento de taxas ou multas.
Preciso de engenheiro ou arquiteto?
Na maioria dos casos, sim. A prefeitura costuma exigir plantas da construção feitas e assinadas por um profissional habilitado.
Vou vender a casa. O comprador consegue financiar sem a averbação?
Em regra, não. Os bancos avaliam o imóvel pelo que está na matrícula. Sem a averbação, o financiamento costuma considerar só o terreno, ou é recusado.
A casa foi construída há mais de 20 anos. Ainda preciso da certidão da Receita?
A regularização na Receita Federal continua sendo necessária, mas, em obras antigas, as contribuições podem estar extintas pelo tempo, desde que haja prova da data em que a obra terminou. Isso costuma reduzir bastante o custo.
Fontes
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 167, II, 4, e 247-A
- Lei 13.865/2019 (dispensa do habite-se para casas de baixa renda)
- Lei 8.212/1991 (Lei de Custeio da Previdência Social), arts. 30, VIII, e 47
- Instrução Normativa RFB 2.021/2021 (contribuições sobre obras de construção civil)
- Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial do CNJ (Provimento 149/2023)
- Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio de Janeiro, parte extrajudicial
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.