Quando uma pessoa falece, os bens dela passam para os herdeiros. Mas, no papel, o imóvel só sai do nome de quem faleceu depois do inventário e da partilha. O inventário é o levantamento de todos os bens e dívidas de quem faleceu. A partilha é a divisão desses bens entre os herdeiros.
Enquanto isso não é feito, o imóvel fica “parado”: não dá para vender com segurança, financiar nem dividir.
Inventário em cartório ou na Justiça
O inventário pode ser feito de dois jeitos:
- Extrajudicial, em cartório: por escritura pública no tabelionato de notas. Costuma ser bem mais rápido.
- Judicial, na Justiça: por meio de um processo.
Quando pode ser em cartório
- Todos os herdeiros estão de acordo sobre a divisão. Basta um discordar para o caso ir para a Justiça.
- Todos estão representados por advogado. Pode ser um advogado só para todos.
- Se houver herdeiro menor de idade ou incapaz (uma pessoa que não pode responder sozinha pelos próprios atos): desde 2024, o inventário pode ser feito em cartório, desde que ele receba a sua parte em todos os bens e o Ministério Público (o órgão que defende os interesses de quem não pode se defender sozinho) dê parecer favorável.
- Se houver testamento: desde 2024, só depois que a Justiça abrir o testamento e autorizar o inventário em cartório.
Você pode escolher qualquer tabelionato de notas, não precisa ser o da cidade do imóvel.
Quem herda
A lei define uma ordem. De forma simplificada:
- Os filhos (e, se algum filho já faleceu, os filhos dele), em geral junto com o cônjuge (marido ou esposa) ou companheiro, conforme o regime de bens do casamento.
- Se não houver filhos, os pais, junto com o cônjuge ou companheiro.
- Se não houver filhos nem pais, o cônjuge ou companheiro fica com tudo.
- Se não houver ninguém dos grupos anteriores, os irmãos, sobrinhos, tios e primos.
Um detalhe importante: o cônjuge pode ter direito à meação, que é a metade dos bens que já era dele por causa do casamento, e não é herança. A herança é calculada sobre a outra metade. O que cabe a cada um depende do regime de bens.
O imposto: ITCMD
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é o imposto estadual cobrado sobre a herança. No Rio de Janeiro, a alíquota (o percentual cobrado) vai de 4% a 8%, conforme o valor dos bens. O imposto precisa ser pago antes da escritura de inventário.
A lei manda abrir o inventário em até dois meses do falecimento. O atraso pode gerar multa no imposto, conforme a lei do estado.
Passo a passo
- Reunir os documentos de quem faleceu, dos herdeiros e dos bens.
- Levantar os bens e as dívidas, com as certidões de cada imóvel.
- Calcular e pagar o ITCMD na Secretaria de Fazenda do estado.
- Fazer a escritura de inventário e partilha no tabelionato, com o advogado e os herdeiros (ou os seus procuradores).
- Registrar a escritura no Registro de Imóveis, para o imóvel passar para o nome dos herdeiros.
Documentos que costumam ser pedidos
- De quem faleceu: certidão de óbito, documento com foto, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), certidão de casamento, e certidões que mostram se deixou testamento e dívidas.
- Dos herdeiros: documento com foto, CPF, certidões de nascimento ou casamento e comprovante de endereço.
- Do imóvel: certidão atualizada da matrícula e de ônus reais (se há dívidas ou restrições), carnê de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e certidão de quitação de tributos da prefeitura.
Quando houve vários falecimentos
É comum o imóvel estar no nome dos avós, e depois deles também já terem falecido os pais. Nesse caso, cada falecimento exige o seu inventário, mas eles podem ser feitos em conjunto, numa sequência organizada, o que economiza tempo e custos.
Quando um herdeiro já vendeu a parte dele
O herdeiro pode vender a sua parte na herança antes do inventário, por meio da cessão de direitos hereditários. A lei exige que ela seja feita por escritura pública no tabelionato. Com a cessão, quem comprou entra no inventário no lugar daquele herdeiro. Um contrato particular não basta.
Inventário ou usucapião?
Às vezes se ouve que a usucapião sai mais barato que o inventário. Não dá para escolher pelo preço. Se o imóvel está no nome de um parente falecido e você é herdeiro, o caminho costuma ser o inventário, e o cartório pode recusar a usucapião usada para fugir dele. Há situações em que a usucapião é o caminho certo, mas isso só se sabe depois da análise do imóvel.
Custos
Os custos principais são o ITCMD, as taxas do tabelionato e do Registro de Imóveis, fixadas em tabela do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, as certidões e os honorários do advogado.
Perguntas frequentes
Todos os herdeiros precisam ir ao cartório?
Não necessariamente. Quem não puder comparecer pode ser representado por outra pessoa, com uma procuração feita em cartório. Quem mora fora do país pode fazer a procuração no consulado brasileiro.
Quanto tempo demora?
Depende de quanto tempo leva para juntar os documentos e pagar o ITCMD. Com tudo em ordem, o inventário em cartório costuma ser bem mais rápido que na Justiça. Nenhum advogado sério garante prazo.
Meu pai deixou testamento. Ainda pode ser em cartório?
Pode, desde 2024, mas só depois que a Justiça abre o testamento e autoriza expressamente o inventário em cartório.
Um dos herdeiros é menor de idade. Tem que ser na Justiça?
Desde 2024, não necessariamente. O inventário pode ser feito em cartório, desde que o menor receba a sua parte em todos os bens e o Ministério Público dê parecer favorável.
Comprei a parte de um dos herdeiros. Isso vale?
Vale, desde que tenha sido feito por escritura pública de cessão de direitos hereditários. Um contrato particular não basta. No inventário, você entra no lugar daquele herdeiro.
Fontes
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 610 e 611
- Código Civil, arts. 1.784, 1.793 e 1.829
- Resolução CNJ 35/2007, com as alterações da Resolução CNJ 571/2024
- Lei estadual do Rio de Janeiro 7.174/2015 (ITCMD)
Este guia é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado. As regras podem mudar; a data da última revisão está no topo da página.