É uma situação comum em Saquarema e em toda a Região dos Lagos: uma casa ou um terreno que o dono deixou de lado há anos, sem pagar imposto, sem aparecer, às vezes sem que ninguém saiba quem ele é. Enquanto isso, um vizinho, um parente ou um antigo caseiro cuida do imóvel como se fosse dele. Essa pessoa pode se tornar dona pela usucapião?
Pode, mas o que decide não é o abandono do dono, e sim a posse de quem ficou.
O que a lei olha: a sua posse
Para a usucapião, o que importa é que você esteja no imóvel agindo como dono, por todo o tempo exigido pela lei, sem que ninguém tenha se oposto. O abandono pelo dono ajuda a explicar a situação, mas não é um requisito.
Os prazos dependem do tipo de usucapião:
| Tipo | Prazo | Quando serve |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 se você mora ou fez obras no imóvel | A maioria dos casos, sem documento de compra |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², usado como sua moradia, e você não tem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares que você tornou produtiva com o seu trabalho e onde mora, e você não tem outro imóvel |
Veja os detalhes da usucapião extraordinária no artigo Usucapião extraordinária: para quem não tem documento nenhum.
O que não conta como posse
Alguns cuidados evitam um pedido negado:
- Ocupar com autorização do dono não é posse de dono. O caseiro, o parente que “ficou tomando conta” e quem mora “de favor” só passam a ter posse de dono se essa situação mudar de forma clara, por exemplo quando o dono some e a pessoa passa a agir abertamente como dona.
- Quem paga aluguel ao dono reconhece que ele é o dono, e não pode pedir a usucapião.
- A ocupação à força ou escondida não conta enquanto durar. A posse precisa ser pública e pacífica.
- Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.
Um risco pouco conhecido: a arrecadação pela prefeitura
O Código Civil prevê que o imóvel urbano abandonado pelo dono, que não está na posse de ninguém, pode ser arrecadado pela prefeitura e, depois de 3 anos, passar a ser do município. Também se presume o abandono quando o dono deixa de pagar os impostos.
Isso não acontece se outra pessoa está na posse do imóvel. Mais um motivo para quem cuida de um imóvel abandonado deixar a posse bem visível e documentada: morar, cercar, limpar, pagar as contas, fazer melhorias.
Como provar
Como o dono costuma estar ausente, a prova precisa ser forte e contínua:
- contas de luz e água no seu nome, ao longo dos anos;
- carnês de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pagos por você, mesmo no nome do antigo dono;
- notas de material de construção e comprovantes de reformas, muros e limpeza;
- fotos de diferentes épocas, mostrando a evolução do imóvel;
- declarações de vizinhos antigos sobre há quanto tempo você está lá e sobre a ausência do dono.
Veja mais no artigo As provas da posse que mais ajudam na usucapião.
E se o dono aparecer?
Se o dono aparecer antes de o prazo se completar e entrar com uma ação para reaver o imóvel, a contagem pode ser interrompida. Se ele aparecer depois que o prazo já se completou, o direito à usucapião já existe, mesmo que o pedido ainda não tenha sido feito. Nesse caso, a usucapião pode ser usada inclusive como defesa numa ação do dono.
Quando o dono faleceu, quem deve ser avisado são os herdeiros ou o espólio, que é o conjunto de bens deixado por ele.
No cartório ou na Justiça
Mesmo com o dono desaparecido, a usucapião pode ser feita no cartório. O Registro de Imóveis tenta avisar o dono que está na matrícula e, se ele não for encontrado, faz o aviso por edital, uma publicação oficial. Se ninguém se opuser, o procedimento segue. Se houver oposição, o caso vai para a Justiça.
Em resumo
O abandono pelo dono abre a porta, mas quem garante a usucapião é a sua posse: pública, contínua, sem oposição e como dono, pelo tempo que a lei exige. Documente essa posse desde já.
Este artigo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.