A usucapião é o caminho para se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada: depois de muitos anos agindo como dono, a lei reconhece a propriedade. Existem vários tipos, e a usucapião extraordinária é a que serve para o maior número de situações, porque não exige nenhum documento de compra.
Quando ela é o caminho
A usucapião extraordinária é pensada para quem não tem papel nenhum, ou tem papéis que não ligam a sua posse ao dono que está na matrícula. Situações comuns:
- a família mora no imóvel há décadas e ninguém sabe como ele foi comprado;
- o imóvel foi comprado de alguém que não era o dono no papel;
- os contratos de uma sequência de vendas se perderam;
- o terreno não tem matrícula conhecida, ou ela está no nome de alguém que ninguém encontra.
Os requisitos
| Requisito | O que significa |
|---|---|
| Tempo | 15 anos de posse. Cai para 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos, como construir a casa ou plantar |
| Posse com intenção de dono | Você age como dono: cuida, reforma, paga as contas, decide sobre o imóvel |
| Posse mansa e pacífica | Ninguém tentou tirar você de lá nesse período, por exemplo com uma ação na Justiça |
| Posse contínua | Sem interrupções. O tempo de quem estava antes de você, como pais ou um vendedor, pode ser somado |
O que não é exigido:
- Documento de compra, o que a lei chama de “justo título”.
- Boa-fé: não é preciso provar que você acreditava ser o dono.
- Tamanho máximo do imóvel, nem que ele seja urbano ou rural.
- Que você não tenha outro imóvel.
Também não é preciso que o imóvel seja usado para moradia: a moradia ou as obras só reduzem o prazo de 15 para 10 anos.
O que não conta como posse
Nem toda ocupação vale para a usucapião:
- Quem mora de aluguel não tem posse de dono: paga ao dono, e portanto reconhece que ele é o dono.
- Quem mora “de favor”, com autorização do dono, como o caseiro ou o parente que foi deixado ali, também não, enquanto essa situação durar.
- Imóveis públicos, como terrenos da prefeitura, do estado ou da União, não podem ser adquiridos por usucapião.
Como comparar com os outros tipos
A grande vantagem da extraordinária é exigir pouco. A desvantagem é o prazo mais longo. Por isso, antes de escolhê-la, vale ver se outro tipo serve com menos tempo:
- a usucapião especial urbana, com 5 anos, para imóvel de até 250 m² usado como moradia, por quem não tem outro imóvel;
- a usucapião ordinária, com 10 anos (ou 5, em alguns casos), para quem tem um documento de compra e agiu de boa-fé;
- a usucapião familiar, com 2 anos, para o cônjuge que ficou no imóvel depois que o outro abandonou o lar.
O guia da usucapião traz a tabela completa dos tipos.
No cartório ou na Justiça
A usucapião extraordinária pode ser feita:
- no cartório, quando não há disputa: o procedimento passa pela ata notarial, um documento em que o tabelião registra os fatos da posse, e depois pelo Registro de Imóveis, que avisa o dono que está na matrícula, os vizinhos e o poder público;
- na Justiça, quando alguém se opõe ou quando faltam elementos para o cartório decidir.
Nos dois caminhos, é preciso advogado e uma planta com memorial descritivo do imóvel, o texto técnico com as medidas e os limites.
As provas
O que mais pesa é mostrar a posse ao longo de todo o tempo, desde o começo. Veja as provas que mais ajudam no artigo As provas da posse que mais ajudam na usucapião.
Em resumo
Se você ocupa um imóvel como dono há 15 anos, ou há 10 anos morando nele ou tendo construído, e ninguém tentou tirá-lo de lá, a usucapião extraordinária pode ser o caminho, mesmo sem nenhum documento de compra. O primeiro passo é conferir a situação do imóvel e se outro caminho, mais simples, não serve antes.
Este artigo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.