Muita gente compra um imóvel, assina a escritura no cartório, guarda o papel numa gaveta e acredita que está tudo resolvido. Não está. A lei brasileira é clara: quem não registra não é dono. Enquanto a escritura não for registrada, o imóvel continua, no papel, no nome do vendedor.
Escritura e registro: qual é a diferença
São dois atos diferentes, feitos em cartórios diferentes:
| Escritura | Registro | |
|---|---|---|
| Onde é feito | No tabelionato de notas (o cartório de notas), qualquer um | No Registro de Imóveis da cidade onde fica o imóvel, sempre o mesmo |
| O que faz | Formaliza o negócio: comprador e vendedor declaram a venda diante do tabelião | Transfere a propriedade: o imóvel passa para o seu nome na matrícula |
| Resultado | Um documento que prova o negócio | A matrícula atualizada, com você como dono |
A matrícula é a ficha oficial do imóvel, que fica no Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o dono e tudo o que aconteceu com o imóvel. O guia Primeiros passos na regularização explica como pedir e como ler a certidão da matrícula.
Por que o registro importa tanto
Sem o registro:
- o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser alcançado por dívidas dele, numa penhora;
- se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele, junto com os outros bens;
- se o vendedor agir de má-fé, ele pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, e quem registrar primeiro fica com ele;
- você não consegue vender com financiamento, dar o imóvel como garantia nem fazer a partilha sem complicações.
O passo a passo depois da compra
- Antes de comprar, peça a certidão da matrícula atualizada. Ela mostra se o vendedor é mesmo o dono e se há dívidas, penhoras ou outros problemas registrados.
- Pague o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pela prefeitura, normalmente antes da escritura.
- Assine a escritura no tabelionato de notas. Para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública. No financiamento bancário, o próprio contrato do banco costuma fazer o papel da escritura.
- Leve a escritura ao Registro de Imóveis da cidade do imóvel. O cartório protocola o pedido e confere os documentos.
- Aguarde a análise. A lei dá ao cartório prazos curtos para registrar ou devolver o pedido com uma nota de exigências, que lista o que falta.
- Retire a certidão da matrícula atualizada, já com o seu nome. Esse é o documento que prova que você é o dono.
Hoje, muitos cartórios recebem os pedidos também pela internet, pelos canais oficiais do registro eletrônico.
Os custos
Há três tipos de custo, que variam conforme o valor do imóvel e a cidade:
- o ITBI, pago à prefeitura;
- os emolumentos da escritura, que são as taxas do tabelionato;
- os emolumentos do registro, que são as taxas do Registro de Imóveis.
Os emolumentos são tabelados por lei estadual: no Rio de Janeiro, todos os cartórios seguem a mesma tabela. Em alguns casos, como no primeiro imóvel financiado pelo sistema de habitação, a lei prevê descontos.
Quando o imóvel nunca foi registrado
É muito mais comum do que parece. Os casos que mais aparecem:
- Tem a escritura, mas nunca registrou. Às vezes ainda dá para registrar, desde que a escritura esteja em ordem e não haja impedimentos na matrícula. Escrituras muito antigas podem exigir ajustes.
- Só tem contrato de gaveta ou recibo. É preciso primeiro chegar a um título que possa ser registrado: uma escritura com o vendedor, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
- O imóvel está no nome de quem faleceu. O caminho é o inventário.
- A casa existe, mas não aparece na matrícula. É preciso fazer a averbação de construção.
Em resumo
A escritura prova o negócio; o registro faz de você o dono. Não deixe a escritura na gaveta. Quanto mais tempo passa, maior o risco de surgir um problema com o vendedor, uma dívida dele ou um falecimento na família, e mais difícil fica resolver.
Este artigo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.