Regularizar um imóvel, isto é, colocar no papel a situação real de quem é o dono e do que existe no terreno, é muitas vezes mais simples do que parece. Mas alguns erros muito comuns atrasam anos o processo ou custam bem mais do que o necessário. Veja os cinco que mais aparecem no escritório.
1. Achar que o IPTU ou o contrato de gaveta já resolvem
É o erro mais comum. O carnê de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) no seu nome mostra que a prefeitura cobra o imposto de você, e o contrato de gaveta mostra que houve uma compra. Mas nenhum dos dois faz de você o dono.
Para a lei, o dono é quem está na matrícula, a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. Enquanto o imóvel estiver no nome de outra pessoa, ele pode ser alcançado pelas dívidas dela, entrar no inventário dela se ela falecer ou até ser vendido de novo.
Como evitar: trate o contrato e o IPTU como provas, e não como o fim do caminho. Veja o guia Primeiros passos na regularização.
2. Começar sem olhar a matrícula
Muita gente começa a regularização pelo que acha que sabe: “o terreno é do meu avô”, “a casa foi comprada da imobiliária”. A certidão da matrícula muitas vezes conta outra história: o imóvel está no nome de outra pessoa, tem uma hipoteca antiga, uma penhora, ou a medida do terreno está errada.
Como evitar: o primeiro passo é sempre tirar a certidão da matrícula atualizada, no Registro de Imóveis da cidade. É barato e evita escolher o caminho errado.
3. Escolher a usucapião quando o caminho é outro
A usucapião é conhecida, mas não é o caminho para tudo, e nem sempre o mais rápido:
- se o imóvel está no nome de um parente falecido e você é herdeiro, o caminho costuma ser o inventário, e o cartório pode recusar a usucapião usada para fugir dele;
- se você comprou, pagou e o vendedor não passou a escritura, a adjudicação compulsória pode resolver sem depender de anos de posse;
- se você tem a escritura, mas nunca registrou, às vezes basta registrar.
Como evitar: escolha o caminho depois de analisar a matrícula e os documentos, e não antes.
4. Esquecer a casa e as medidas do terreno
Muitas vezes, o terreno até está no nome certo, mas:
- a casa não aparece na matrícula, porque nunca foi feita a averbação de construção;
- a medida do terreno na matrícula não bate com a realidade, e é preciso a retificação de área;
- existem várias casas no mesmo terreno, de famílias diferentes, e cada uma quer o seu documento. Veja a divisão amigável e extinção de condomínio.
Como evitar: na análise, olhe o imóvel por inteiro: o dono, a construção e as medidas. Resolver tudo numa sequência organizada costuma sair mais barato do que em etapas separadas.
5. Deixar para a hora de vender
O erro que mais custa é esperar. Na hora de vender ou financiar, o comprador e o banco exigem a documentação em ordem, e a regularização, que poderia ter sido feita com calma, vira uma corrida contra o tempo. Além disso, com os anos:
- vendedores e testemunhas falecem ou se mudam;
- documentos se perdem;
- novos falecimentos na família somam inventários;
- dívidas e impostos se acumulam.
Como evitar: regularize antes de precisar. Quanto mais cedo, mais simples e mais barato.
Em resumo
Antes de tudo, a matrícula. Depois, o caminho certo para o seu caso. E, se possível, agora, e não na hora da venda. O guia Primeiros passos na regularização mostra qual caminho serve para cada situação.
Este artigo é informativo e não substitui a análise do seu caso por um advogado.